どうもやないです。ボクは最近、もしアパートを購入するなら月々の返済額はどれくらいになるのか金融機関からの融資額や金利を考慮しながらシミュレーションしています。
ローン計算にはExcelのPMT関数を使う
普通、アパートのみならず金融機関からお金を借りた時の月々の返済額はExcelのPMT関数で計算することが出来ます。しかし普段Excelを使わないボクからしたら非常に難しかったんです。
Excelではこんな感じで表を作成し、入力していきます。↓
（額は到底明かせませんが・・・ｗ）
普段はあまりExcelを使う習慣がない自分からしたらなかなか苦行でしたがこのPMT関数の使い方の情報はネットで分かりやすい物が出ているので慣れてしまえばそんなに大変ではありません。
大変なのはアパート購入時にかかる諸経費も考慮にいれなければならないこと
それ以上に大変なことがあります。それは不動産を購入するにあたってかかるのは物件の費用と金融機関の金利だけではなくそれ以外にも多くのお金がかかるという点です。
今回は不動産を購入するときにかかる７つの費用を紹介していきますので今後アパート経営を始めたいなんて方は是非参考にしてみてください。
不動産を購入するときにかかる7つの費用
１．仲介手数料
もしあなたが不動産会社を通じてアパートを購入した時、不動産会社に支払う仲介手数料がかかります。仲介手数料は売買する物件の価格によって異なります。仲介手数料は以下の方式で計算されます。
仲介手数料の計算方法
- 200万円以下の部分→5％以内の額
- 200万円を超え400万円以下の金額→4％以内の額
- 400万円を超える金額→3％以内の額
これら三点の額を足したものが仲介手数料！
具体的にはもしあなたが1000万円のアパートを購入するケースで考えてみましょう。
1000万円のうち、
1．200万円以下の部分→5％以内の額なので200万円×5%＝10万円
2.200万円を超え400万円以下の部分→4％以内の額なので200万円×4％＝8万円
3．400万円以上の部分→1000万円―400万円＝600万円なので
600万円×3％＝18万円になります。
１.と2.と3.を合計すると
10万円+8万円+18万円＝36万円
になるので仲介手数料は36万円になります。
2．印紙代
不動産を契約するときは売買契約書や領収書など、印紙を貼る書類が大量にあります。
売買契約書に貼る印紙代は不動産の価格によって異なります。
例えば、900万円の物件を購入したなら、印紙代は契約書一部につき5000円程度かかります。まあ、物件の価格と比べたら大した値段じゃないかもしれません。
3．不動産登録免許税
不動産を購入するとなると登記をする必要があります。登記っていう言葉自体あまり馴染みのない言葉かもしれませんがこれは非常に重要です。
何故なら、不動産の登記をしておかないとたとえあなたが固定資産税などの税金を負担していたとしても「ここは俺の土地だ！」と第三者に自分の土地であることを主張できなくなってしまうからです。
この登記を行うときにかかる税金こそが不動産登録免許税なのです。ちなみに税額は
土地、建物ともに課税標準額（固定資産課税台帳に登録された価格）の2％が原則となっています。
具体例を挙げましょう。もし、あなたが900万円（土地：600万円 建物：300万円）の一軒家を買うとした時の登録免許税は次のようになります。
建物：300万円×2%＝6万円
計 18万円
4．不動産登記手数料
不動産登記手数料は、不動産の登記をしてもらうのに司法書士に支払う手数料のことです。この手数料は司法書士によって報酬が異なります。
司法書士はネットで探してみるのも一つの方法です。日本司法書士連合会のサイトに司法書士の報酬の目安が載っているので、ぜひ参考にしてみてください。
5．固定資産税
不動産には固定資産税という税金がかかります。これはどういうものなのかというと
「毎年1月1日に土地や家屋といった固定資産を所有している者に市町村が課す税金」のことです。
この税金は、1月1日時点の所有者が1年間の納税義務者となりそれを支払わなければならないのです。
6．不動産取得税
「不動産の売買契約もやっと終わったし後は家賃収入でウハウハや！」
そう思っていた矢先に手元に届くのが不動産取得税の納税通知書です。
不動産を取得すると、原則として60日以内に土地、家屋の所在地の都道府県税事務所に申告することになります。このため、不動産取得税の納税通知書が来るというわけです。
不動産取得税の計算方法
＝（土地固定資産税評価額×二分の一×3%+建物固定資産税評価額×3%）
になります。
例えばの話、あなたが900万円の戸建て（土地評価額が600万円で建物が300万円）を購入した時の不動産取得税は以下のようになります。
建物：300万円×3%＝9万円
計：18万円
７.火災保険などの保険料
せっかくアパートを購入したのに入居者が火事を起こしたり地震が起きて建物がダメになってしまうことがあります。
そんな事態に備えるために購入した不動産には必ず保険を掛けるようにしましょう。
主な保険を挙げていきます。
- 火災保険
- 地震保険
- 家主費用特約（入居者が部屋で不幸があったときに家主が被る損害の補填を目的とした保険）
まとめ：購入するときだけでもこんなにかかるのか・・・
ふう・・不動産を購入するだけでもこんなにいろんな費用がかかるのか・・・。
また不動産を購入した後でも物件を維持していくにあたって掛かる費用もあるのでそれらは別の機会に紹介していきます。
